防范房地产业引发系统性风险，系统风险包括哪些风险？

昨天《当前经济工作的几个重大问题》在有效防范化解重大经济金融风险中明确指出了防范房地产业引发系统性风险。

@ 房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系，做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发展。

@ 各地区和有关部门要扛起责任。要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，支持落实生育政策和人才政策，解决好新市民、青年人等住房问题，鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设。

@ 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

系统性风险和道德风险：道德风险第一次在房地产领域公开提出，说明高售底交、延误交付、物业问题、房价问题已经触碰到了道德层面，老百姓对房地产的态度、看法、信任程度跌到了一个低点，道德风险后面可能就是法律风险，伴随系统性金融风险。

刚需和改善性住房：目前房地产市场主要还是刚需和改善性住房的需求，当前及未来一段时期内存量和新建市场的主要目标客户。房价依然是决定目前是否购买的主要因素，相对于投资房产国家态度依然非常明确，房子是用来住的、不是用来炒，稳市场、保交房……

“加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设”：疫情放开后，很多经济问题被暴露，包括个人负债问题，加上提前还债潮推波，对于准备贷款买房的很多家庭多少受到了影响，可能会改变他们原有的消费习惯和购置计划。这样的改变对金融市场和消费市场都已产生了不小的影响，但就中长期来看也会推进市场金融结构和产品结构的调整。“加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设”会是未来结构性调整的主流方向，而已经具备在不久的未来软着陆的条件，就目前市场和行业形势，规模性落地后不会对行业和市场造成剧烈的震荡。这里还有一层意思，主观的说过去居民消费投入房产过度，租售并举的市场有利于普通居民将资金投入到消费和多元化投资，以提高普通居民生活质量和幸福感。

轻资产运营和自持物业经营：这里又不得不提到头部房企在轻资产运营转型方面的提前布局。当前些年各路房企还在争抢末日繁荣之时，很多房企已经完成资产运营的转型布局。如果说曾经的房地产是资本运作的一个载体，轻资产和资产运营就是对资产和服务价值的提升。无论是万达商业运营转型，万科的物业运营转型，还是碧桂园、中南的建造运营转型，还是中交、中建等代建咨询转型等等都进入了房地产收割的第二阶段，从资本收割到通过资产收割。包括未来的保障性租赁住房和长租房市场市场，也将是自持物业发展的主战场，由于它的体量巨大和需求强烈，将带来众多的机会价值。政策匹配环境，很多事需要因时而异，顺时而动，房地产曾经的格局已经被打破，随着理念的更新，新的机会也会到来。在不久的未来“房价”肯定不会是地产市场的关注点，转而回归产品本身品质和物业服务。

扩大有效需求：自上世纪八十年代开始我国进入高速发展阶段，至今40多年。随着城市的发展，基础设施和城市格局开始第二轮更新迭代。最近消息最早的上海商品住房也到了结构使用年限，目前在原地拆除重建。这为未来城市拆旧更新提供了一个借鉴，但因城施策还是主要方法论，个人并不确定这是城市更新的一个最合理的方法，还需要因城因地而异，逐步探索研究。而城市的安全和功能改造，拆旧建新，优化空间功能集群建设等作为城市发展的循环规律，也会是未来是房地产扩大有效需求的方向。

趋势性、结构性变化：可以预见市场通过过去二十年的高速发展和通胀，结合目前存在的结构性问题，在未来势必会进行一个相对合理的结构性调整，包括现有商品房的开发、销售的调整；租赁住房和普通销售商品房的市场比例；存量与新建的比例；保障性租赁住房市场占有量；产权的多元化改革；房产税费的改革。对于政策个人觉得都是短期行为，长期还是要靠市场的合理供求关系，这里在我国的制度下也不得不必须考虑上面提到的道德风险和民生问题。

乡村建设，城镇化格局：这里依然要提近期的一个热点——乡村振兴。城市发展具有规律性，随着土地改革，农村集体住宅用地即将登上市场，同时结合文化旅游、宜居环境、城乡融合、乡村建设等等需求和发展，乡村会是一个新型的房地产规模市场。随着居民对于人文和环境的要求提升，其乡村的开发空间在投资、宜居、文旅等方面的价值也会体现。但由于市场规模有限，主要还是以改善性和宜居性需求为主。这里在不影响规划的前提下可以适度放开小规模投资，以促进乡村发展。

（这里插到农村问题）：当前就惠农政策不能完全落实到农民手里的问题，这里想到了去年建设新型合作社政策的必要性，众所周知的中间环节，从收购再到餐桌，成本层层叠加，而无论是供应侧最基本的农民还是末端的消费者，都要承受着成本的压力。多元化的供销模式就是打破壁垒的手段，新型供销社通过直接的销售模式可以缩短供应链的环节，降低成本，保证农民利润空间，降低产品价格，切实将利益反馈给农民和消费者。

最后：研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。这里表明了国家对于房地产行业现有问题进行彻底改革和调整的决心，对于房地产行业长期健康发展，探索新的产业结构和价值点有着重要的意义。

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